Benarkah COVID dan Kerja Pembinaan MRT Punca Utama ATT Dazhi Ditutup?

Adakah anda sudah membaca berita ATT di Dazhi akan ditutup? Atau sebenarnya kebanyakan orang langsung tidak tahu Dazhi ada ATT?

Tiga faktor menekan operasi, ATT e Life keluar dari kawasan Dazhi pada Mei iniSebuah lagi pusat beli-belah bakal menutup pintu! ATT baru mengumumkan bahawa cawangan Dazhi akan beroperasi sehingga 7 Mei tahun ini sebelum meninggalkan kawasan tersebut. Menurut kenyataan ATT, keputusan ini didorong oleh tiga faktor utama: kesan pandemik selama tiga tahun, perubahan tabiat pengguna di Taiwan, serta kerja pengorekan di atas tanah di Jingye 3rd Road bagi bahagian utara laluan MRT Circular Line (landasan hujung selepas Stesen Jiannan Road) yang akan ditender dan dimulakan pada 2024. Bagi mengelakkan kerugian terus melebar, cawangan Dazhi akan beroperasi hingga 7 Mei tahun ini sahaja.https://udn.com/news/story/7266/6983490

Berpegang pada standard seorang yang pernah bekerja dalam pembukaan cawangan pusat beli-belah (?), saya sudah dua tiga kali pergi ke ATT Dazhi selepas ia dibuka. Tetapi terus terang, sejak hari pembukaan lagi saya kurang yakin dengannya (walaupun bercakap begini ketika ia hendak ditutup kedengaran macam cakap selepas kejadian).

Pada pendapat saya, COVID dan kerja pembinaan MRT hanyalah straw terakhir bagi ATT Dazhi, bukan punca utama. Saya rasa ada beberapa sebab ATT Dazhi tidak berprestasi baik:

1. Lokasi

Aliran pejalan kaki di kawasan beli-belah Jiannan Road pada asasnya bergerak dari arah barat laut ke tenggara, iaitu dari pintu keluar stesen MRT ke Carrefour. ATT Dazhi pula terletak di barat daya kawasan itu, tidak berada di laluan pejalan kaki utama.

Walaupun orang ramai bergerak ke selatan dari Stesen Jiannan Road, ATT Dazhi terletak di hujung kawasan, jadi kadar pengunjung yang sampai ke sana memang sudah rendah.

Bangunan komersial di sekitarnya juga tidak bersambung. Sepanjang jalan hanya ada padang latihan golf dan tapak pembinaan, tiada suasana untuk bersiar-siar. Saiznya pun tidak besar, jadi ia perlu menjadi destinasi yang benar-benar dituju. Selain itu, walaupun bersebelahan kawasan perumahan, kawasan kediaman di sekelilingnya kecil, jadi pelanggan tempatan juga satu tanda tanya.

Sumber imej: JUT Retail

2. Struktur Lantai Bangunan

Struktur lantai ATT Dazhi mempunyai dua ciri utama: (1) ruang atrium terbuka + eskalator, (2) tingkat atas digabungkan dengan tempat letak kereta. Mari kita bincang yang kedua dahulu.

Di tingkat atas yang digabungkan dengan tempat letak kereta, setiap tingkat dibelah dua oleh eskalator: separuh ruang niaga, separuh lagi tempat letak kereta. Secara prinsip, susunan ini tidak buruk kerana tempat letak kereta membawa aliran pengunjung yang tetap. Masalahnya, eskalator di tingkat-tingkat ini hanya diletakkan di sebelah ruang niaga, jadi pengunjung tiada peluang mahupun suasana untuk bersiar-siar di dalam. Akibatnya, separuh atas hanya sesuai untuk kategori yang dikunjungi dengan tujuan khusus, seperti restoran, pawagam dan tarikan bertema.

Sementara itu, atrium dan kedudukan eskalator pula memotong laluan dalam bangunan kepada cebisan kecil. Selesai meninjau sebelah kiri, tidak boleh ke kanan; selesai di kanan, tidak boleh ke kiri. Ditambah dengan had saiz lantai, setiap tingkat terasa seperti sudah nampak sesuatu tetapi juga seperti tiada apa-apa. Saiz setiap unit kedai menyamai pusat beli-belah besar, tetapi kepelbagaian jenamanya jauh ketinggalan.

Tingkat atas bergantung pada pengunjung bertujuan khusus, tingkat bawah pula kurang menarik untuk bersiar-siar. Saya rasa ini juga sebab ia gagal menarik pengunjung masuk, sehingga tidak dapat beroperasi dalam jangka panjang.

Sumber imej: Supertaste

3. Susunan Penyewa

Inilah yang paling pelik bagi saya. Saya melawat ATT Dazhi pada awal pembukaannya dan susunan penyewanya memang sangat pelik: Mingrenfang diletakkan di sebelah CACO. Restoran dengan purata perbelanjaan melebihi 3,000 bergandingan dengan jenama pakaian yang purata perbelanjaannya sekitar 500. Gandingan yang sangat janggal.

Susunan penyewa pusat beli-belah tidak lari daripada padanan tiga perkara: harga, segmen pelanggan dan gaya. Mingrenfang dengan CACO langsung tidak sepadan dari segi harga, pelanggan mahupun gaya. Keadaan begini biasanya berlaku apabila jenama restoran sudah dimuktamadkan, tetapi tiada jenama yang sesuai untuk lot bersebelahan. Saya percaya pasukan ATT Dazhi profesional, cuma sebelum pembukaan, jenama-jenama runcit belum cukup yakin dengan lokasi ini, jadi ATT Dazhi tidak dapat susunan penyewa yang ideal. Namun susunan sebegini pasti meninggalkan tanggapan negatif kepada pelanggan, lalu menjejaskan prestasi seluruh pusat beli-belah.

Secara prinsip, terkena salah satu masalah ini mungkin bukan isu besar. Tetapi seperti yang digambarkan oleh model keju Swiss (Swiss cheese model), apabila begitu banyak masalah muncul serentak di satu pusat beli-belah, itulah mungkin punca utama ATT Dazhi tidak dapat bertahan. Kerja pengorekan MRT pula hanya menambah garam pada luka.

(Semasa penilaian awal, MRT baharu mungkin dianggap kelebihan besar. Apabila keadaan berubah, MRT pula menjadi tamparan tambahan.)

‍

Rasa masih belum puas selepas membaca perkongsian di atas?

Jika anda ingin tahu lebih lanjut atau ada sebarang soalan, ikuti LinkedIn saya dan kongsikan pendapat anda!

‍