Có thật COVID và công trình MRT là nguyên nhân chính khiến ATT Đại Trực đóng cửa?

Bạn đã đọc tin ATT ở Đại Trực (Dazhi) sắp đóng cửa chưa? Hay thật ra phần lớn mọi người còn chẳng biết Đại Trực có ATT?

Ba yếu tố đè nặng vận hành, ATT e Life rút khỏi khu thương mại Đại Trực vào tháng 5Lại thêm một trung tâm thương mại sắp tắt đèn! ATT vừa ra thông báo: chi nhánh Đại Trực sẽ hoạt động đến hết ngày 7/5 năm nay rồi rút khỏi khu vực. Theo thông báo, có ba nguyên nhân chính: tác động của ba năm dịch bệnh, thói quen tiêu dùng của người Đài Loan thay đổi, và công trình đào hở trên đường Jingye 3rd Road thuộc đoạn phía bắc tuyến MRT Vòng tròn (đoạn ray cuối sau ga Jiannan Road) sẽ được đấu thầu và khởi công vào năm 2024. Để tránh lỗ thêm, chi nhánh Đại Trực sẽ chỉ hoạt động đến ngày 7/5 năm nay.https://udn.com/news/story/7266/6983490

Với tiêu chuẩn tự đặt ra của một người từng làm mảng mở rộng mặt bằng bán lẻ (?), tôi đã ghé ATT Đại Trực hai, ba lần sau khi khai trương. Nhưng thú thật, ngay từ ngày khai trương tôi đã không mấy lạc quan về nó (dù nói ra lúc sắp đóng cửa thế này nghe như kiểu “nói sau thì dễ”).

Theo tôi, COVID và công trình MRT chỉ là giọt nước tràn ly với ATT Đại Trực, chứ không phải nguyên nhân chính. Tôi cho rằng có mấy lý do khiến ATT Đại Trực kinh doanh không tốt:

1. Vị trí

Dòng người đi bộ trong khu thương mại Jiannan Road về cơ bản đi theo hướng tây bắc – đông nam, từ cửa ra ga MRT đến Carrefour. Còn ATT Đại Trực nằm ở phía tây nam của khu, không nằm trên tuyến đi bộ chính.

Kể cả khi khách đi từ ga Jiannan Road xuống phía nam, ATT Đại Trực lại nằm ở cuối khu, nên tỷ lệ khách đi tới vốn đã thấp.

Các khối thương mại xung quanh cũng không liền mạch, trên đường đi chỉ có sân tập golf và công trường, thiếu cảm giác dạo chơi. Quy mô trung tâm không lớn, nên cần tạo ra lý do đủ mạnh để khách chủ động tìm đến. Ngoài ra, tuy giáp khu dân cư, nhưng khu dân cư xung quanh khá nhỏ, nên lượng khách tại chỗ cũng là một dấu hỏi.

Nguồn ảnh: JUT Retail

2. Cấu trúc mặt sàn

Cấu trúc mặt sàn của ATT Đại Trực có hai đặc điểm lớn: (1) giếng trời thông tầng + thang cuốn, (2) các tầng cao kết hợp với bãi đỗ xe. Hãy nói về điểm thứ hai trước.

Ở các tầng cao kết hợp bãi đỗ xe, mỗi tầng bị thang cuốn chia đôi: một nửa là khu mua sắm, nửa còn lại là bãi đỗ xe. Về nguyên tắc, cách bố trí này không tệ vì bãi đỗ xe mang lại lượng khách ổn định cho trung tâm. Cái dở là thang cuốn ở những tầng này chỉ đặt ở một phía của khu mua sắm, khiến khách không có cơ hội lẫn không khí để dạo bên trong. Vì vậy, nửa trên chỉ có thể dành cho các ngành hàng mà khách đến có chủ đích, như nhà hàng, rạp chiếu phim, khu chủ đề.

Trong khi đó, giếng trời và cách bố trí thang cuốn lại cắt luồng di chuyển trong tòa nhà thành quá nhiều mảnh: dạo xong bên trái thì không sang được bên phải, dạo xong bên phải thì không quay lại được bên trái. Cộng thêm giới hạn về diện tích sàn, đi hết một tầng mà cảm giác như đã xem được gì đó, lại như chưa xem được gì. Diện tích mỗi gian hàng tương đương trung tâm thương mại lớn, nhưng độ phong phú thương hiệu thì không bằng.

Tầng trên đòi hỏi khách đến có chủ đích, tầng dưới lại thiếu tính dạo chơi. Tôi cho rằng đó cũng là lý do không thu hút được khách, dẫn đến việc không thể duy trì kinh doanh lâu dài.

Nguồn ảnh: Supertaste

3. Cơ cấu ngành hàng

Đây là điểm tôi thấy kỳ lạ nhất. Tôi đã ghé ATT Đại Trực ngay thời gian đầu khai trương và thấy cơ cấu ngành hàng thật sự rất lạ: nhà hàng Mingrenfang đặt cạnh CACO. Một nhà hàng có giá trị đơn trung bình trên 3.000, đi cùng thương hiệu thời trang có giá trị đơn khoảng 500, đúng là một cách sắp xếp cực kỳ kỳ quặc.

Cơ cấu ngành hàng của trung tâm thương mại không ngoài việc phối hợp ba yếu tố: giá, tệp khách hàng và phong cách. Mingrenfang đi với CACO thì cả giá, tệp khách lẫn phong cách đều không khớp. Tình huống này thường xảy ra khi đã chốt được thương hiệu nhà hàng nhưng không tìm được thương hiệu phù hợp cho gian bên cạnh. Tôi tin đội ngũ ATT Đại Trực rất chuyên nghiệp, chỉ là trước khi khai trương, các thương hiệu bán lẻ chưa đủ tin tưởng vào trung tâm này, nên ATT Đại Trực không có được cơ cấu ngành hàng lý tưởng. Dù vậy, cách bố trí như thế chắc chắn để lại ấn tượng tiêu cực cho khách hàng, kéo theo kết quả kinh doanh của cả trung tâm đi xuống.

Về nguyên tắc, mắc phải bất kỳ một điểm nào có lẽ cũng không phải vấn đề quá lớn. Nhưng như mô hình pho mát Thụy Sĩ (Swiss cheese model) đã chỉ ra, khi nhiều vấn đề như vậy cùng xuất hiện ở một trung tâm thương mại, đó có lẽ mới là nguyên nhân chính khiến ATT Đại Trực không thể tiếp tục. Còn công trình đào MRT chỉ là “họa vô đơn chí” mà thôi.

(Lúc mới đánh giá mặt bằng, có lẽ tuyến MRT mới được xem là một lợi thế lớn. Thời thế đổi thay, MRT lại thành thứ khiến tình hình thêm tệ.)

‍

Đọc xong bài chia sẻ trên mà bạn vẫn thấy chưa đủ?

Nếu muốn tìm hiểu thêm hoặc có thắc mắc, hãy theo dõi LinkedIn của tôi và chia sẻ suy nghĩ của bạn nhé!

‍